Feeds:
Entradas
Comentarios

Posts Tagged ‘mercado inmobiliario’

¿Eliminar totalmente el IRPF y el IVA?
¿Sustituirlos con impuestos sobre el consumo de crédito y energía?
¿Bajar los precios de los pisos un 60%?

Los medios de comunicación tradicionales y la blogosfera se han hecho eco de que la comisión creada por el Gobierno para pactar medidas para atajar la crisis se está atascando en un debate sobre si subir o bajar el IVA.

De el análisis que llevé a cabo en los post anteriores en este blog, resulta claro que una subida del IVA sería prejudicial para la economía en su conjunto al contraer todavía más la raquítica actividad económica actual y que una bajada del IVA no supondría un estimulo suficiente a reactivar la economía.

En conclusión, ese debate es puramente estéril. Suena a debate sobre si poner una tirita blanca o roja para tapar una herida de corazón abierto brotando sangre.

Puestos a hablar de cambios de estructura impositiva e ingeniería fiscal creativa, lanzo algunas ideas rápida y superficialmente, basándome únicamente en el criterio de utilizar los impuestos para incentivar lo deseable y desincentivar lo que no lo es y el efecto dinamizador que tendrían sobre la actividad económica.

La radicalidad de las siguientes propuestas reside en finiquitar el actual sistema impositivo que penaliza el consumo básico, la producción, la inversión productiva y estimula el uso improductivo del crédito. Y sustituirlos por un sistema que se financie con impuestos sobre el consumo de crédito y energía.

Medidas para desbloquear el mercado inmobiliario desde la oferta

  • Impuesto brutal sobre pisos vacíos. Propongo 50 € anuales por metro cuadrado. La razón lógica es establecer impuestos sobre recursos no utilizados o infrautilizados por las externalidades y coste para la colectividad que crean: usar dinero (encima prestado desde el extranjero) para construir millones de pisos y dejarlos vacíos o comprar sobredimensionados no aporta nada productivo a la colectividad y quita recursos a empresas que pueden invertir y crear riqueza, beneficios y tecnología. Financiar el hormigón abandonado es un derroche de recursos escasos y lleva los bancos que lo financian a la quiebra. ¿Quién paga estos costes “externos”? Un impuesto puede incluir esos costes no computados en el precio de compra de los activos infrautilizados y cargarlos a quien, libremente, opta por dejar un piso vacío. Esa medida sacaría al mercado los millones de pisos vacíos que hay actualmente en España y que se han comprado como “inversión”, impulsando el mercado de compraventa y alquiler residencial y, de paso, fomentaría la movilidad geográfica de los trabajadores españoles hacia regiones con mas trabajo. La sociedad no puede seguir subvencionando la nefasta “inversión” en hormigón abandonado.
  • Subir las provisiones que los bancos tienen que pagar sobre los “Activos” inmobiliarios en su balance al 80%. Los balances de los bancos españoles se basan en una valoración ficticia de los activos inmobiliarios en sus carteras. En el post “El crash inmobiliario de 2010” en este blog describía la estrategia que están adoptando: evitar el ajuste de precios a nivel de mercado en la espera que el mercado se recupere en unos años, tal como ya hicieron en los años ’90. Según el consejo General del Poder Judicial, en 2009 los bancos han embargado 150 mil pisos y se esperan 200 mil embargos más en 2010. Contabilizando las viviendas que han entregado las promotoras a los bancos para canjear su deuda, actualmente los bancos tienen fuera del mercado casi un millón de pisos.
  • Subir al 50% los impuestos sobre las plusvalías inmobiliarias. De un plumazo, reducimos los enormes incentivos que ha habido y sigue habiendo a la especulación basada en el ladrillo que ha resultado en millones de pisos vacíos, millones de personas que necesitan comprar piso pero no pueden permitirse pagar los precios irreales corrientes y miles de millones de euros de beneficios para unos pocos especuladores.

Medidas para reactivar el mercado inmobiliario desde la demanda

  • Establecer una nueva formula de Leasing Inmobiliario para los nuevos contratos de compraventa de pisos, trasmisible para fomentar la movilidad laboral, con rescate de las cantidades entregadas al vencimiento (30 años) para comprar el inmueble, con perdida de todas las cantidades entregadas en caso de impago y desahucio en 3 meses. Para una análisis detallado de esta medida, vean el artículo de Remo en El blog Salmón.
  • Eliminar los impuestos sobre la compraventa de inmuebles residenciales. Necesitamos que el mercado inmobiliario se descongele para reactivar la actividad económica. La compraventa de pisos residenciales es positiva para la colectividad y decenas de miles de euros de impuestos y gastos notariales empujan en la dirección equivocada.

Medidas racionalizadoras del uso del crédito
El crédito es un bien público escaso y hay que utilizarlo de forma productiva.

  • Establecer impuestos sobre créditos del tipo non-self-liquidating (no utilizados para inversiones productivas sino para consumo): si me compro a crédito un coche para ir a trabajar y ganar mas, estoy creando el flujo de ingresos necesarios para pagar el préstamo y usando el crédito de forma eficiente. Si pido prestado 10 veces mas para comprarme un cochazo para ir al mismo trabajo, la diferencia es dinero mal utilizado, con gran riesgo de impago e insolvencia del sistema bancario a nivel agregado. Es correcto que quien decida comprar un coche, una vacación, un electrodoméstico o un piso por encima de la capacidad intrínseca de la actividad financiada a crédito de generar retornos, tenga que pagar un sobrecargo que y pague el daño potencial que genera.
  • Establecer un sistema de crédito con tasa de interés segmentada y progresiva según su cantidad, uso y la rentabilidad de la inversión que financia. El apalancamiento para especular con activos financieros tiene que costar mas que un préstamo para construir un aeropuerto.

 

Medidas para reactivar el mercado y la productividad laboral

  • Establecer un impuesto sobre el despido: está claro que es algo que crea un enorme trastorno a la sociedad, que va mas allá del coste monetario del subsidio de desempleo. Es correcto cargar estos costes con un impuesto.
  • Eliminar el IRPG que pagan las empresas sobre sus beneficios si sus beneficios se materializan en creacion neta de empleo. Los beneficios empresariales son síntoma de sana actividad operativa, ¿por qué penalizarlos y desencentivarlos? Si esos beneficios se traducen en crecimiento del empleo, grabarlos con impuestos es negativo.
  • Establecer impuestos sobre las horas extras trabajadas y la responsabilidad penal de los directivos de las empresas por horas extras no pagadas: ¿a que las empresas tendrían que ponerse las pilas y aumentar la productividad de sus empleados y la planificación eficiente, por objetivo, para sacar resultados en 8 horas de trabajo? Se acabarían las reuniones que empiezan a las 19:00 y el estar todo el día apagando fuegos
  • Eliminar totalmente impuestos sobre el establecimiento de actividades económicas (IAE y parecidos, gastos de constitución, etc.): queremos mas actividad económica y cualquier traba burocrática o de coste en ese sentido es un lastre contraproducente. En los próximos años, los trabajos en España serán creados por nuevas empresas en nuevos sectores. Debería ser posible crear una empresa en 20 minutos, por Internet y sin ningún coste
  • Establecer impuestos sobre la infra-escolarización (impuesto para familias cuyo hijos no alcanzan un nivel educativo mínimo) usado par pagar becas escolares para los mas pobres: los trabajos de baja calificación se han ido para siempre a países de costes mas bajos, entre ellos China, Brasil y la India. El 31% de españoles entre 18 y 24 años no estudian, ni trabajan ni tienen diploma de ESO y son difícilmente empleables y hay que incentivarles a que estudien. Son una bomba de relojería para el futuro económico del país.

Medidas para reactivar el consumo privado

  • Eliminar los impuestos sobre el consumo y la producción (IVA): para que haya crecimiento económico y generar empleo necesitamos mas consumo y mas producción, ¿por qué entonces lastrarlos y desincentivarlos con impuestos?
  • Eliminar impuesto sobre la renta de las personas físicas IRPF: puestos a reformar profundamente… Esa medida incentivar las personas a trabajar y ganar mas. Siempre me ha extrañado que se usara la renta de trabajo (la que ganan los pobres) como base de impuesto con tipos altísimos, mientras los ricos canalizan sus rentas hacia el “ahorro” a través de sociedades y Sicav y pagan un tipo de impuesto muy inferior y, encima, sobre ingresos reducidos por la detracción de “gastos de explotación” e “inversión”.
  • Sustituir la perdida de ingresos fiscales del IRPF con un único impuesto sobre el consumo de energía (eléctrica, gas, hidrocarburos, etc.): está claro que la energía es un recurso escaso, caro y que genera costes en calentamiento global y daños al medio ambiente. Además, su uso es una buena forma de estimar la riqueza de los individuos o la actividad de una empresa y de incentivar la eficiencia energética en la producción industrial. Y, combinada con eliminación del IRPF, crearía un sistema fiscal mas progresivo y justo hacia los que menos ganan.
  • Exentar del pago de la seguridad social a las familia que tengan más de 2 hijos: lo consiguió un alemán con 7 hijos en una sentencia judicial memorable. Argumentó acertadamente que está creciendo hijos que cotizarán la Seguridad Social ayudándola a alcanzar estabilidad y solvencia y es discriminatorio que como padre tenga que pagar lo mismo de alguien que no tiene hijos. Una de los detonantes básicos de la crisis es demográfico: el principio de la jubilación de la generación de los baby boomers y la diminuta extensión de la generación que les sigue y tiene que pagar sus pensiones y la colosal deuda que han acumulado durante los últimos 30 años.

Medidas para estabilizar los mercado financieros internacionales

  • Establecer impuestos sobre las transacciones financieras internacionales (tasa Tobin): se habla de ella desde hace años como método para limitar la volatilidad y la especulación en los mercados financieros globales (mercados que mueven cada día una cantidad de dinero superior a 10 veces el valor de la totalidad de bienes y servicios que se comercian en el mundo) y de generar ingresos para capitales necesarios para los rescates financieros de países con crisis de balanza de pagos y cuenta corriente, a riesgo de default. Se limitaría la volatilidad y el riesgo en las transacciones internacionales de capitales.
  • Prohibir la venta de casi todo tipo de productos derivados (con la excepción de algunos, como os futuros sobre mercancías): la crisis financiera ha sido precipitada por el uso indiscriminado de estos instrumentos a la vez que todos los algoritmos para estimar su valoración y riesgo se han demostrado equivocados. Son productos peligrosos y con un perfil de riesgo y precio desconocido. Sobran.

Una crisis aguda, rápida y resolutiva

Lo dicho, sólo son algunas ideas superficiales, provocadoras y de ruptura. Sin embargo, cada una de ellas tiene detrás centenares o millares de páginas de estudio hechas por economistas de fama mundial.

La ventaja que tienen estas medidas propuestas es que favorecerían un desarrollo de la crisis rápido e intenso, que prepararía el terreno para una nueva fase de crecimiento sostenido. Una situación parecida a la reestructuración económica que tuvo lugar en España en los años ’80.

Las entrego a la blogosfera para que la diseccione y, si procede, las desarrollen. Es una contribución al “brain storming” global sobre las medidas necesarias para salir de la crisis.

Espero vuestros cometarios….

Post relacionados:
"El monje que comprò media docena de Ferrari"
"La boda de la asistenta y el helicòptero"
"Déja vu"
"El umbral de la recuperación"
"En una imagen la historia del capitalismo mundial, de 1760 hasta la actualidad"
"¿1930 o 2010?"

Comparte este post
Bookmark and Share

Anuncios

Read Full Post »

El primer paso para sobrevivir y prosperar en a una depresión deflacionaria es entenderla. Este es el primero de una serie de post cuyo objetivo es analizar y explicar de forma sencilla como funciona la economía en la situación deflacionaria en la que nos encontramos.


¿Inflación o deflación?

Ayer los partidos políticos españoles se reunieron en una comisión para consensuar medidas para “salir” de la crisis. Por supuesto, no se ha llegado a ningún acuerdo. Las medidas que proponen unos y otros son mutuamente incompatibles y opuestas. Por ejemplo: unos defienden subir los impuestos y otros bajarlos.

¿Cómo es posible que antes el mismo problema se abogue por soluciones totalmente opuestas? Si te llevas la impresión de que los encargados de gestionar la economía están dando palos de ciegos y que se dejan guiar mas por ideología que por análisis económica, estás acertando.

Sin embargo, no es un problema únicamente español o ideológico. Es el reflejo del desacuerdo entre los principales economistas a nivel mundial sobre si estamos pasando por un proceso de larga duración de deflación o si hay serios riesgos de inflación.


¿Que es la deflación?

A nivel intuitivo se asocia la inflación con la subida de precios de los bienes y servicios que se venden en los mercados, y la deflación con la bajada de los mismos precios.

Esta visión es incorrecta. En realidad, lo que varia es el valor de una unidad de moneda: la deflación ocurre cuando la cantidad de moneda en circulación en una economía disminuye en relación a la cantidad de bienes y servicios que se pueden comprar en esos mercados.

La escasez de moneda en relación al total de bienes y servicios en venta hace que con una unidad de la misma se pueda comprar cada vez mas. La subida y bajada de los precios es solo una consecuencia de la relativa escasez o abundancia de dinero en circulación.


El helicóptero

Algunos economistas abogan por el hecho de que la deflación es imposible porque los bancos centrales pueden “imprimir” dinero sin limite. Es la teoría del helicóptero: si falta dinero en la economía, se pueden fabricar billetes y tirarlos desde un helicóptero y se soluciona el problema.

Si esta teoría fuera cierta, la solución a la crisis actual sería muy sencilla: sería suficiente extender un cheque de 1 millón de Euros a cada uno de los ciudadanos del mundo para reactivar la economía.

La realidad es que los bancos centrales no controlan la cantidad de dinero en circulación porque su cantidad total depende de el uso que hacen de él los individuos, los bancos y las empresas.


La asistenta casadera

Hagamos un ejemplo sencillo. Imaginemos que vives en una pequeña isla- nación y que la única moneda en circulación es un billete de 1€ en tu bolsillo. Analicemos que puede ocurrir con tu dinero:

  • Compras pan al panadero y le entregas 1€. El panadero compra un café en la cafetería del pueblo y le entrega el euro. El dueño de la cafetería se compra un periódico y entrega al quiosquero el euro. En esta pequeña economía, a partir de 1€ se ha creado una actividad económica (un “Producto Interior Bruto” o PIB) de 1+1+1 = 3€. El Euro ha circulado, creando una riqueza de 3€ y tres personas han tenido acceso a dinero en sus manos. La economía crece y hay trabajo.
  • Te quedas el euro en tu bolsillo por la razón que sea (tienes miedo, todos hablan de crisis, no sabes como pagar el alquiler el mes que viene, etc). ¿Resultado? El PIB de la economía de tu isla baja de 3€ a 0€ y el panadero y el quiosquero terminan en el paro.
  • El banco central de la isla imprime otros dos billetes de 1€, los entrega al panadero y al quiosquero y ellos también deciden guardarlos (porque “hay mucha crisis”, están en el paro y nadie compra pan y prensa). El PIL de tu isla sigue en 0€ y todos en el paro.

Por el mismo mecanismo, si triunfa el amor y decides casarte con la asistenta a quien pagabas para ayudarte a llevar la limpieza en tu casa, el PIB de tu isla se contrae.

En la economía real, este fenómeno se magnifica porque, mientras los individuos gastando suman dinero a la economía, los bancos, extendiendo crédito, multiplican la cantidad de dinero en circulación.

En el contesto actual, los bancos centrales han perdido la capacidad de regular la economía controlando la cantidad de moneda en circulación: los bancos no prestan dinero, las empresas no solicitan crédito para inversión, los consumidores no asumen prestamos para consumir y limitan su consumo. Estamos atascados en un proceso deflacionario de larga duración.


Reactivar la economía

La actividad económica es un torbellino que se arranca y sigue inercialmente.

Si se queda atascado, hay que cambiar los precios relativos para que las fuerzas de mercado vuelvan a realocar los recursos de la forma mas eficiente y de paso se instale una inercia de dinamismo y movimiento sobre la que trabajar para crecer.

Para entendernos: en la presente situación de deflación, no tiene sentido que te compres un piso porque los precios de los inmuebles están hinchados a niveles irreales, se espera que bajen y es casi imposible que un banco te conceda una hipoteca. El mercado está congelado y el sector de la construcción perdiendo empresas y generando paro. El torbellino se ha atascado.

Pese a que hay millones de pisos vacíos en España y gente que los necesita, los precios no bajan porque los balances de los bancos se basan en esas valoraciones hinchada y ficticia de sus “activos” inmobiliarios. Una bajada de precios a nivel de mercado comportaría la quiebra técnica del sistema bancario español.

Descongelar el mercado inmobiliario con bajadas del 50% en su nivel de precios, a través de impuesto sobre los millones de pisos vacíos y exigir provisiones mas elevadas a los bancos por sus “activos” inmobiliarios, cambiaría los precios relativos, o sea la relación entre tu sueldo y el precio de un piso. Esa medida arrancaría el torbellino de la actividad económica, instalando una inercia de dinamismo y movimiento sobre la que trabajar para hacer crecer la economía.

Esa medida reactivaría la construcción y permitiría que bajaran drásticamente los alquileres, posibilitando a los trabajadores españoles moverse y emigrar hacia donde haya mas trabajo. Eso aumentaría la flexibilidad y productividad del trabajo en España mas que una reducción de los salarios o costes laborales en pos de “mejorar la competitividad”.

Una reducción de los sueldos, en cambio, agravaría todavía más el atasco del torbellino de la actividad económica.

En la situación de depresión deflacionaria en la que nos encotnramos, te aconsejo utilizar este criterio a la hora de valorar las propuestas para enfrentarse a la crisis que se plantean desde la arena política: ¿desatascan y dinamizan el torbellino de la economía?

Para una exposición mas detallada del porque nos encontramos en una encrucijada económica critica y de como puedes sobrevivir y prosperar en una depresión económica de carácter deflacionario, te remito a los posts anteriores en este blog:

– post: “Déja vu
– post “El umbral de la recuperación
– post “En una imagen la historia del capitalismo mundial, de 1760 hasta la actualidad
– post “¿1930 o 2010?”


Comparte este post Bookmark and Share

Read Full Post »